Почему после сдачи квартиры в аренду,при продаже надо платить налог

Что такое налог с продажи

Если вы продали недвижимость дороже, чем приобрели, — вы должны заплатить налог. Платить придётся в том случае, если вы владели этой недвижимостью менее одного года.

Тут важно знать, что год считается не со дня оформления сделки у нотариуса, а с даты госрегистрации права собственности. Узнать её легко — она указана в справке о зарегистрированных правах на недвижимость, которую можно заказать онлайн и получить в течение 15 минут.

Налог начисляется только в том случае, если недвижимость была во владении менее года.

Выплачивается он не от общей суммы, а только от полученной прибыли.

Проще говоря, от стоимости продажи нужно отнять стоимость, за которую вы приобрели эту недвижимость, так и получите положительную разницу.Пример: купили квартиру за 30 млн тенге.

По сути, стоимость продажи сравнят с кадастровой, которая гораздо ниже рыночной. Поэтому при расчёте прирост стоимости будет высоким, а соответственно, сумма налога — немаленькой.

Сколько платить

Размер налога составляет 10 % от прироста стоимости.

Для граждан и резидентов РК ставка налога — 10 %, для продавцов-нерезидентов — 15 %.

Кстати, нерезиденты РК уплачивают налог вне зависимости от срока владения недвижимостью.

Как рассчитать сумму налога

Приведём несколько примеров расчёта.

Пример № 1 Квартира была куплена в июне 2023 года. Цена, указанная в договоре купле-продажи, — 45 млн тенге.
В сентябре этого же, 2023 года квартира продана за 48 млн тенге. 48 000 000 — 45 000 000 = 3 000 000 тенге.

Почему после сдачи квартиры в аренду

Даже если арендатор платит платежи по кредиту или налог на землю за владельца квартиры, они не входят в состав дохода от аренды.

Важно, что для покрытия расходов, связанных с арендой недвижимости, владелец недвижимости может списывать с дохода от аренды жилого помещения 20 процентов. Для этого не нужно отдельно предъявлять расходные документы, отчисление в размере 20 процентов осуществляется автоматически в момент декларирования дохода от аренды.

Если частное лицо оказывает услугу размещения через AirBnb или booking.com не в качестве предпринимателя, следует отображать полученный доход в декларации о доходах физического лица, а расходы, в т. ч. плату за услуги, списывать нельзя.

Если выяснится, что лицо не задекларировало доход, Налогово-таможенный департамент попросит исправить декларацию о доходах физического лица.

При продаже надо платить налог

Пирет представила выписки с банковских счетов, из которых стало ясно, что начиная с 2019 года она сдавала квартиры в аренду. Следовательно, она должна была внести исправления в декларацию о доходах за 2019 и 2020 гг. Также Пирет придётся заплатить процент, т. к. сроки подачи деклараций о доходах за 2019 и 2020 гг.
истекли.

Пример 3:

Мати живёт в Таллинне, но он купил две квартиры в Тарту. Поскольку дочь Мати учится в Тартуском Университете, она использует одну квартиру во время учёбы, а вторая квартира продаётся — в ней никто не живёт. Мати представил налоговому управляющему счета за коммунальные услуги за первую квартиру, документы, подтверждающие оплату, и договор об услугах связи, на основании чего стало ясно, что квартирой пользуется дочь Мати.

Мать Тийны и её совершеннолетние дети, согласно Регистру народонаселения, прописаны в квартирах, которые принадлежат Тийне. Из выписки с банковского счета видно, что Тийна не получала доход от аренды. Таким образом, Тийне не нужно декларировать доход от аренды.

Пример 5:

Помимо непосредственно места жительства, Таави принадлежит ещё шесть квартир.
Сначала Таави заверил налогового управляющего, что он не получал дохода от аренды и представил выписку с банковского счёта за год. На счёт осуществлялись взносы наличными в крупных размерах, но в то же время у Таави не было места работы и отсутствовал доход. Налоговый управляющий побеседовал с Таави, и Таави признался, что действительно получает доход за сдачу в аренду шести квартир, и это и есть его доход.

При продаже надо платить налог с продажи квартиры

Например, владелец может утратить право на освобождение от налога на прибыль, полученную от продажи недвижимости, в случае если непосредственно перед продажей недвижимость сдавали в аренду.

Подоходным налогом не облагается принятое наследное имущество и возвращенное в ходе реформы собственности имущество. Точнее, тогда от подоходного налога освобождается прием этого имущества, но не продажа. Если возвращено противоправно отчужденное в советское время имущество и его используют в качестве места проживания, то при его продаже подоходный налог платить не нужно.

Не облагается также налогом плата за принудительное отчуждение и компенсация при принудительном отчуждении – то есть если отчуждение происходит, например, без согласия землевладельца, но в общих интересах, за плату (компенсацию) за принудительное отчуждение.

Или при необходимости в решении о налогах будет назначена подлежащая выплате сумма налога. Помимо суммы налога, лицо также должно будет заплатить процент по налогу, и налоговый управляющий имеет право наказать налогоплательщика штрафом в размере до 1200 евро.

Также следует учитывать тот факт, что MTA может в течение трёх лет задним числом потребовать исправления декларации или своим решением назначить уплату налога в течение пяти лет. Если сумму налога невозможно сразу же заплатить в полном объёме, её можно выплатить в рассрочку на основании платёжного графика.
Ходатайствовать о рассрочке очень просто — это можно сделать в онлайн-среде e-maksuamet.

Несколько примеров различных случаев, с которыми сталкивался Налогово-таможенный департамент

Пример 1:

Три года назад Тоомас получил в наследство квартиру.

При продаже надо платить налог при продаже квартиры

Эта часть отменена до 1 января 2023 года;

– обязательных отчислений: пенсионных (10%), социальных (3,5%), медстраховых (5% от 1,4-кратного МЗП).

Отчисления рассчитываются от минимальной заработной платы, в 2022 году – 60 000 тенге.

Если доход от аренды не превышает 10 млн тенге в год, рекомендуется выбрать режим на основе патента. Он подходит большинству арендодателей.

Патент

Налог 1% от дохода (не уплачивается до 1 января 2023 года) + обязательные отчисления.

Основные условия:

– личное предпринимательство без привлечения наёмных работников;

– доход не более 3528 МРП (10,8 млн тенге) за календарный год.

Разрешение на предпринимательскую деятельность выкупается авансом на определённый период (от месяца до года).

Представление деклараций не требуется.

В отношении продажи недвижимости основное освобождение от налогов действует в том случае, если человек продает свое место жительства. Однако зачастую люди забывают о том, что подобное освобождение от налогов можно использовать один раз в течение двух лет и только в том случае, если недвижимость (например, квартира) используется в качестве места жительства вплоть до ее продажи.

Поскольку продажа квартиры может затянуться, Налогово-таможенный департамент (НТД) руководствуется тем фактом, что квартира использовалась в качестве места жительства как минимум до начала процесса продажи. Однако квартиры часто сдаются в аренду в течение того периода, пока ведется поиск покупателя и в таком случае возможность использовать освобождение от налогов сразу же пропадает, и возникает необходимость заплатить подоходный налог с дохода, полученного от продажи квартиры.

Второй способ — регистрируемся самозанятым

Еще один путь оплаты налога с дохода — регистрация в качестве самозанятого. Вы можете быть трудоустроены по профессии, но при этом сдавать квартиру. Стать самозанятыми могут и те, кто по роду деятельности не имеет права получать дополнительные доходы (государственные и муниципальные служащие), но только если они сдают в аренду жилье. Военнослужащие тоже могут зарегистрироваться как самозанятые при сдаче в аренду квартиры, дома или комнаты.

Среди явных преимуществ самозанятости льготные налоговые ставки: 4 % для тех, кто сдает имущество в наем физлицам, 6 % — для работающих с юрлицами. Уплата налога происходит ежемесячно.